ČR - 14.12.2025
Opatření České národní banky, která mají od příštího roku zpřísnit podmínky pro investiční bydlení, vyvolávají rozdílné reakce. Zatímco cílem regulátora je ochladit realitní trh, podle části odborníků může mít tento krok v krátkodobém horizontu opačný efekt. Následující text přináší komentář Davida Bureše, zakladatele a CEO společnosti FLET.
Záměr České národní banky je jasný: omezit nákupy investičních bytů a zchladit trh. Realita ale bude paradoxně úplně jiná – snaha centrální banky bude mít v krátkodobém horizontu přesně opačný efekt.
Česká národní banka na konci listopadu ve svém doporučení stanovila přísnější limity pro žadatele o úvěry na tzv. investiční bydlení. Od 1. dubna má maximální výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) klesnout z 80 % na 70 %. Investoři tak budou muset mít naspořeno výrazně více vlastních zdrojů – místo 20 % nově 30 % ceny nemovitosti. Zároveň se má zpřísnit ukazatel DTI (celkový dluh k příjmům), který klesne z dosavadního 9násobku na 7násobek čistého ročního příjmu.
Závod s časem vyžene ceny nahoru a dostane trh pod tlak
Kombinace těchto restrikcí a pevně stanoveného data účinnosti vytváří pro investory silný tlak a časové "okno příležitosti". Oznámení ČNB nyní funguje jako startovní výstřel a lidé, kteří zvažovali nákup bytu na investici, nyní vědí, že mají jen několik týdnů na to, aby získali financování za stávajících, navíc výhodnějších podmínek. Od dubna pro ně bude hypotéka buď nedostupná, nebo výrazně dražší na vlastních zdrojích.
Tento efekt "poslední šance" přichází v době, kdy je nabídka nových bytů kriticky nízká. Developeři nestíhají doplňovat nabídku kvůli zdlouhavým povolovacím procesům, a i přesto se za rok 2025 v Praze rezervovalo přes 7000 bytů. Vstup tisíců urychlených poptávek na takto vyprodaný trh způsobí nerovnováhu. Prodávající a developeři budou na situaci reagovat logicky – úpravou ceníků směrem nahoru.
Jaké jsou očekávané dopady v 1. čtvrtletí 2026?
Začátkem roku lze očekávat rychlé vyprodání i méně atraktivních nemovitostí z nabídky, protože zvýšená poptávka se promítne i na dlouhodobé "ležáky". Tím zároveň prakticky vymizí jakýkoli prostor pro vyjednávání o ceně a prodávající přestanou poskytovat slevy. Tento tlak povede i k růstu cen, které u nových i starších bytů mohou do dubna vzrůst o jednotky procent právě v důsledku takto uměle vyvolané poptávky.
Pro drobné investory, kteří chtějí uložit své úspory do nemovitostí a ochránit je před inflací, je tak vzkaz trhu jasný: kdo zaváhá, nejenže bude muset od dubna splnit přísnější kritéria, ale pravděpodobně nakoupí dráž.
Odpovídá: David Bureš, zakladatel & CEO FLET
Foto: David Bureš
hypotéky investiční bydlení nemovitosti realitní trh ceny bydlení David Bureš FLET
